北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

【资料图】

原告周某鹏向本院提出诉讼请求：1.停止执行北京市海淀区A号房屋；2.确认北京市海淀区A号房屋归周某鹏所有，孙某昊配合周某鹏办理过户手续。

事实和理由：2019年12月27日，北京市朝阳区人民法院对刘某霖诉孙某昊合同纠纷一案作出判决书，判决孙某昊于本判决生效之日起十日内给付刘某霖350万元。2020年12月20日，周某鹏对执行标的提出书面异议。北京市朝阳区人民法院驳回周某鹏的异议。

首先，刘某霖与孙某昊签订的《还款协议》没有事实依据，刘某霖起诉孙某昊涉嫌虚假诉讼。其次，2008年8月5日周某鹏投资孙某昊M公司的4%股份，价值360万元，后因孙某昊的原因导致M公司破产，2009年孙某昊将案涉北京市海淀区A号房屋（以下简称A号房屋）抵债给周某鹏，周某鹏于当年对案涉房屋进行装修后搬入，一直居住至今，后周某鹏全额支付案涉房屋购房款，孙某昊尚欠周某鹏6529000元个人债务至今未偿还。

A号房屋应属于周某鹏所有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应当支持周某鹏诉讼请求。

被告辩称

被告刘某霖辩称，不同意周某鹏的诉讼请求。刘某霖作为申请执行人、债权人，有权执行孙某昊的房屋。

被告孙某昊辩称，不同意周某鹏的诉讼请求。第一，本案系执行异议之诉，周某鹏认为执行依据存在错误，应当依法按照审判监督程序办理，其所提的此项异议并非本案的审查范围。

第二，A号房屋在人民法院查封之前根本没有签订过书面买卖合同；周某鹏并未合法占有A号房屋，该房屋系由周某鹏借住，孙某昊多次要求其搬走、腾房，但是周某鹏拒不腾房，一直非法占有房屋至今；孙某昊从未有过任何形式的将A号房屋转让给周某鹏的意思表示，周某鹏没有支付过任何购房款；A号房屋一直登记在孙某昊名下，周某鹏持有的不动产权证书系周某鹏替孙某昊代付房改款6万元后，于2016年代孙某昊领取的，在孙某昊要处分A号房屋、将A号房屋从央产房变更为商品房后，周某鹏均无理拒绝，周某鹏已补办不动产权证书。

法院查明

2019年12月27日，本院就刘某霖起诉孙某昊合同纠纷一案出具判决书，判决孙某昊给付刘某霖350万元。

刘某霖申请执行孙某昊一案，本院执行中，案外人周某鹏提出执行异议。2021年本院做出裁定书，本院认为，按照不动产登记簿判断，查封登记在孙某昊名下A号房屋并予以执行并无不当，周某鹏就其异议主张向本院提交的证据及所提异议理由均不足以排除执行，本院不予支持。

2008年8月5日，孙某昊作为甲方与乙方周某鹏签订《委托持股协议》，载明甲方是M公司的股东，合法持有M公司52%的股权；甲方同意将4%的股权以1元的价格转让给乙方，乙方同意以上述价格购买该股份；委托财产所产生的全部收益归乙方所有。

诉讼中，周某鹏与孙某昊确认M公司已出售，对价为1.2亿元。周某鹏表示其持有4%股权及收益权，应获得收益360万元，A号房屋系孙某昊以以房抵债的方式向其交付。孙某昊对周某鹏上述陈述不予认可，表示M公司的收益尚未收回，如果实际获得该收益，承诺将对应收益支付给周某鹏。

就A号房屋，周某鹏持有该房屋的不动产权证书，载明权利人为孙某昊，权利性质为房改房，附记为央产房。孙某昊就该房屋持有另一份不动产权证书，载明：权利人为孙某昊，权利性质为划拨/房改房，附记为补发原某号房产证。

诉讼中，周某鹏与孙某昊确认A号房屋系北京XX大学分配给孙某昊母亲的公租房，2016年办理了央产房房产证，登记在孙某昊名下，2020年4月将该房屋性质转变为商品房，孙某昊重新领取房屋产权证；2016年，该房屋能够买卖时，周某鹏交纳购房款69303元，但孙某昊表示系其向周某鹏借钱交纳的房款；双方未签订买卖合同。

周某鹏提交北京XX大学专用收据、北京XX房地产经纪有限公司开具的收据和发票、北京XX投资管理有限公司开具的发票证明其交纳一号房屋的2011年7月至2015年5月期间的房租、2018年至2020年供暖费、2018年至2019年物业费，其实际居住该房屋。

裁判结果

驳回原告周某鹏的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，根据已经查明的事实，孙某昊系A号房屋的登记产权人，其与周某鹏并未就涉案房屋签署买卖合同。A号房屋作为商品房能够自由买卖、无客观原因限制过户的情况下，周某鹏主张以房抵债方式取得房屋，但并未完成过户登记。基于上述情况，周某鹏提出异议要求阻却A号房屋的执行于法无据，法院不予支持。

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